房市急凍訊號確認！財政部 11 月稅收數據出爐，土增稅、契稅、房地合一稅全數「雙位數暴跌」。投資客與建商同步撤退，市場僅剩「新青安」苦撐？資深房產專家深入解析這波量縮背後的真相，並提供 2026 年前的購屋避險策略。點擊看懂為何現在「現金」比「房子」更重要。

如果說房價是「面子」，那稅收就是「裡子」。面子可以靠喊價撐著，但裡子騙不了人。

就在昨天（11日），財政部公布了熱騰騰的 11 月稅收統計。對於那些還在喊「房市會一直噴」的人來說，這份報告就像一桶冰水，從頭淋到腳。為什麼？因為被視為房市熱度風向球的三大指標——土地增值稅、契稅、房地合一稅，竟然極其罕見地同時出現了「雙位數」的暴跌。

數字不會說謊，特別是當它們跌幅超過兩成的時候。這告訴我們一件事：派對的音樂停了，燈亮了，很多人正在悄悄離場。

今天我們不談複雜的總體經濟，就從這三個暴跌的稅收，來拆解現在市場上這股「急凍」的寒流到底是怎麼回事。

一、 房市三照妖鏡：是誰不玩了？

很多人看新聞只看標題，但身為精明的讀者，我們要學會看門道。這三種稅收的下滑，分別代表了房市裡的三種角色的撤退：

1. 土地增值稅（年減 27.5%）：建商與地主縮手了

這是跌幅最重的一項。土增稅主要發生在土地買賣。當它暴跌近三成，意味著建商不再積極獵地，地主也不急著賣地變現。源頭的水龍頭關小了，未來的推案量勢必會受影響。

2. 契稅（年減 17.9%）：剛性買盤觀望了

契稅是買房子時要繳的稅，代表的是「現在進行式」的交易熱度。跌了快兩成，表示中古屋市場的成交量大幅萎縮。大家都在看、都在等，但就是不敢出手。

3. 房地合一稅（年減 23.3%）：投資客跑光了

這是對「獲利」課的稅。稅收大減，除了交易量少，更暗示了「短線獲利」的空間被壓縮。在政府一連串的信用管制下，投資客發現無利可圖（甚至可能被套牢），自然就不玩了。

二、 剩下的爐火：全村希望只剩「新青安」

看到這裡你會問：「既然大家都跑了，為什麼我感覺房價沒跌？」

這就是目前市場最詭異的「雙軌現象」。

雖然整體房貸量縮了兩、三成，但公股銀行的數據卻揭露了一個驚人的事實：現在市場上有將近 40% 到 50% 的新增房貸，全是靠「新青安」在撐。 像兆豐銀行的占比甚至高達五成，土銀、合庫也都在四成上下。

換句話說，如果拿掉政府補貼的「新青安」，現在的房市恐怕早就躺進加護病房了。

這是一個非常極端的市場結構：

• 首購族（有新青安護體）：利率低、年限長，還有勇氣進場。

• 換屋族與非首購（無政策補貼）：面對平均 2.7% 起跳的房貸利率，加上銀行鑑價保守、自備款要求提高，根本借不到錢，只能被迫縮手。

三、 2026 年前的生存指南：現金為王，鑑價為皇

財政部的數據已經把劇本寫得很清楚了：短期內，房市將進入「價穩量縮」的盤整期。

所謂「盤整」，就是賣方還不想降價（因為持有成本還撐得住），但買方已經追不上去（因為貸不到款）。這種僵持狀態，預計會持續到 2026 年。

如果你正打算進場，這裡有兩點最誠懇的建議：

1. 別只看「開價」，要看「鑑價」

現在最大的風險不是買貴，而是「貸不下來」。銀行現在為了配合政策控管風險，估價非常保守。你買 2000 萬，銀行可能只估 1800 萬。這中間消失的 200 萬，你得用現金補上。自備款不足，千萬別硬衝。

2. 爭取「新青安」資格是關鍵

公股銀行的主管已經暗示，未來銀根只會更緊。如果你符合新青安資格，這幾乎是你唯一的低利入場券；如果你是換屋族，請務必先確認銀行的放款額度，別簽了約才發現貸款下不來，賠了夫人又折兵。

結語：海水退了，褲子還在嗎？

11 月的稅收暴跌，不是房市崩盤的前兆，而是市場回歸理性的訊號。

過去幾年那種「閉著眼睛買都會賺」的時代，已經正式結束了。現在是比拼「口袋深度」與「現金流」的時候。對於自住客來說，這或許是個好消息，因為少了投資客的干擾，你終於有時間可以慢慢挑、慢慢看。

但請記住，在這種急凍的風向下，「活下去」比「賺多少」更重要。 保留足夠的現金，別讓自己成為下一波稅收統計數據中，那個被迫認賠殺出的分母。

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