以為公司買賣公設保留地全額免稅？小心國稅局查稅新熱點！本文透過真實案例揭露「成本分攤」的隱形陷阱，教你避開補稅百萬的風險。3分鐘看懂老闆必知的節稅真相。
如果有朋友神秘兮兮地告訴你：「欸，我發現一個賺錢又不用繳稅的超級漏洞，只要用公司名義買賣『公共設施保留地』，獲利全部免稅！」這時候，請先別急著羨慕，這可能是一張通往國稅局補稅單的單程票。
在台灣的不動產江湖裡，「公設保留地（公設地）」確實是許多高資產族群與企業主的節稅心頭好。依照《所得稅法》規定，公設地在尚未被徵收前移轉，確實免納所得稅。
但魔鬼藏在細節裡。最近台北國稅局的一個真實血案，狠狠打醒了許多以為「免稅＝完全不用理會國稅局」的老闆們。免稅是真的，但你的「成本算法」可能是錯的。
真實慘案：以為賺 1,000 萬，結果吐回 120 萬
讓我們看一個簡單暴力的真實案例。有一間專營房地產的「甲公司」，眼光精準賣掉了一批公設地：
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賣出價格：5,000 萬元
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取得成本：4,000 萬元
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帳面獲利：1,000 萬元
老闆心想：「太棒了！這 1,000 萬是免稅所得，放進口袋，國稅局一毛都拿不走！」
結果國稅局查帳後，直接寄來一張補稅單，要求補繳 120 萬元。老闆氣得跳腳：「法律不是說免稅嗎？」
國稅局的邏輯：你的帳算錯了
問題出在「營業費用」。甲公司除了賣這塊地，平時還有賣其他房子（應稅項目），公司也有員工薪水、水電、辦公室租金等共同費用。
老闆在報稅時，把公司所有的營業費用（假設 600 萬元），全部拿去扣抵那些「要繳稅的收入」，試圖降低稅金。而那 1,000 萬的公設地獲利，卻想乾乾淨淨地全身而退。
國稅局說：「修旦幾勒！ 你的員工和辦公室，也有幫忙處理這塊公設地吧？既然這塊地賺的錢免稅，那屬於這塊地的『成本費用』，就不能拿來抵稅！」
結果，國稅局依比例將 600 萬元的費用「分攤」回去給免稅所得。這意味著，原本能抵稅的費用沒了，公司的應稅所得瞬間暴增，最後不得不補繳 120 萬的稅金。
秒懂觀念：「室友分攤」理論
這就是艱澀的「營利事業免稅所得相關成本費用損失分攤辦法」。看不懂沒關係，我用一個生活比喻你就懂了：
想像你和一位朋友合租公寓。
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你（應稅收入）：每天辛苦工作，賺的錢要繳稅。
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朋友（免稅收入）：他是外派外交官，賺的錢免稅。
月底電費帳單 1 萬元來了。你跟國稅局（房東）說：「這 1 萬塊電費全部算在我頭上，讓我抵稅！」
房東絕對會說不行：「你們一起住，電費就要按比例分攤。外交官朋友那份電費，不能算在你頭上讓你抵稅！」
一旦費用被分攤到「免稅」那邊，就變成了無效費用（因為那邊本來就不用繳稅），而你這邊能抵的變少，稅自然就變多了。
老闆們的自保二招
既然知道國稅局的玩法，我們該如何守住獲利？
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費用標籤化（Direct Attribution） 这是最重要的！仲介費、代書費、廣告費等，發票上務必註記清楚是為了「該筆公設地」產生的。能直接歸屬的費用，就不會影響到公司其他的共同費用（如水電、行政薪資），避免被無差別強制分攤。
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先算比例再行動 如果今年公設地賣價佔了全公司營收的 80%，意味著你公司今年可能有 80% 的水電費、薪資都無法抵稅。報稅前請會計師先試算，才不會收到稅單時嚇出心臟病。
給讀者的一句話
投資不動產，懂「選地」是基本功，懂「算帳」才是真本事。公設保留地的免稅優勢還在，只是不能讓你隨意把成本大風吹。
【下一步你可以這麼做】 如果你手上的公司名下剛好有道路用地、或正打算買賣公設地，請立刻問你的會計師：「我們公司今年的免稅收入佔比多少？會不會吃掉我們的營業費用扣抵額度？」
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