違反重購退稅5年列管規定會怎樣？使用限制、追稅風險一篇就懂！
為鼓勵民眾換屋，政府推出了「重購退稅」優惠措施。只要你在賣掉自住房屋後的兩年內，再購買一間新的自用住宅，就能向國稅局申請退還已繳的房地合一稅或土地增值稅。不過別忘了，這項優惠有附加條件──新購房屋會被列入「5年使用管制」，若中途違規，原本退回的稅可會被追繳回來。
這篇文章會帶你一次釐清：「重購退稅」到底怎麼運作？有哪些禁忌不能碰？違規會怎樣？又有哪些例外狀況能免責？讓你換屋規劃更安心、少走冤枉路！
什麼是「房地合一重購退稅」
簡單說，就是你在賣掉原本自住的房子並完成報稅後，只要在兩年內買新房，且符合規定，就可以申請退還一部分的房地合一稅或土地增值稅。
這個優惠有兩種常見情況：
- 先賣後買：先賣掉舊屋，再在兩年內買新屋。
- 先買後賣：先買新屋，再在兩年內賣掉舊屋。
想申請退稅，需要符合哪些條件
符合資格的三大條件如下：
- 舊屋和新屋的「移轉登記日」不能超過兩年。
- 申請人（或配偶、未成年子女）需設戶籍且實際居住。
- 房屋全程必須「自住使用」，不能出租、營業或作其他用途。
使用上的限制：5年內這些事千萬別做
成功申請退稅後，國稅局會對你新買的房子列入5年管制清單。這段期間內，只要有以下行為，就算違規，退的稅款就要還回來：
- 將房屋改作他用（像是民宿、隔間出租等）
- 出售或轉讓房屋
- 全戶戶籍遷出
- 把房子租給他人
- 拿房屋當營業地點或執業地址
提醒一下，就算你賣屋沒賺錢，或房價跌了，只要違反「自住規定」，退稅還是會被追回。
有例外嗎？這三種情況可不被追稅
只要提出合理證明，以下三種情況可免於被追回退稅：
- 未成年孩子因學區因素，需遷戶籍至其他地區。
- 本人或配偶因公司外派或公務，必須出國居住。
- 屋主過世，繼承導致使用方式變動。
只要房子仍屬自住性質，沒出租或拿來營業，原則上不會構成違規。
補充常見問題 Q&A
Q：退稅要在什麼時間內申請？ A：要在新屋完成「移轉登記」的次日起5年內提出申請。
Q：如果只出租部分空間呢？ A：國稅局會依實際出租面積比例重新計算，只追繳違規部分。
Q：土地增值稅也會列管五年嗎？ A：會的，規定與房地合一稅相同，也需要維持自住使用5年。
知識傳媒結語：
對有換屋打算的家庭來說，重購退稅絕對是個實際又有感的稅務優惠。不過前提是「真正自住」，而且「五年內不能動」。如果是短期買賣、投資操作，那退稅反而可能變成未來的追稅風險──還得加罰金與利息！建議大家在申請前務必評估自己未來幾年的搬遷或出租規劃，免得事後補繳稅，得不償失。
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