(1) 粗估看實登，如果是交易量很少的社區，突然一筆高價物件這樣銀行會認嗎？像新竹蠻多這種case
Ａ１：看回均價，不會有多高估多高，挑戰新高，跟著衝買貴，都是自己上頭，真別賴給銀行“估價不專業”……
Ａ２：自社區近期無其他交易，則會看鄰近地段，鄰近還是沒有，就會再擴大到將近整個行政區，再無，採特殊估價法
再來就是近期其他交易案例的定義，是三個月、六個月，甚或………，端看各銀行內規
實務上這兩個原則不是各自獨立的，會交互混合，通常採樣範圍拉大時，採樣期間也會拉長。鑑價通常就會偏低
(2) 如果是兩三年前預售屋的價格（可能900萬），交屋後屋主拿出來賣 成交1300萬 這樣銀行估得到八成嗎？（假如1300萬符合現在該區域行情）
Ａ：建商整批上實價登錄假定是100戶（假設20～21萬/坪），近期買賣有交易實價登錄有查詢到10筆（假設25～27萬/坪），經過平均後估價就差不多會在23～24萬/坪左右
(3) 近期能查到的只有2-3筆創高價，低價實登可能是2-3年前的
Ａ：銀行會去看交易日期，差別就是有的銀行看近兩年平均，有的看近半年平均
但是共通點就是“不是看到多高就估它多高”，別奢求銀行追新高
點我諮詢知識長 ✉️ https://lin.ee/iSWCzoj
