政府喊話房貸鬆綁，為何銀行仍拒貸？揭開金管會與銀行法 72-2 條的矛盾真相！資深不動產分析師告訴你，面對房貸滿水位與限貸令風暴，首購族買房絕不能少的「解約條款」、「替代管道」與「資金規劃」三大自保關鍵。

你最近是不是也有這種感覺？打開電視新聞，看到行政院長在大聲疾呼「金融水龍頭要開大一點」，金管會也找了銀行喝咖啡，信誓旦旦說要「力挺首購族」。

看完新聞熱血沸騰的你，轉頭打電話給銀行，得到的回答卻是：「不好意思，我們現在要排隊喔」、「利率 2.185% 沒了，現在起跳是 2.6% 喔」，甚至還有行員暗示你要「買個房貸壽險」才能插隊。

這到底是怎麼回事？難道我們活在平行時空？

其實，不是你運氣不好，而是這場「房貸之亂」背後，有一場我們看不見的官場與市場角力。今天，我們不講生硬的法條，直接帶你看懂這場戲的「貓膩」，更重要的是——在這種亂世下，想買房的你到底該怎麼自保？

一、 為什麼金管會喊破喉嚨，銀行還是「已讀不回」？

首先，我們要破解一個大迷思：銀行到底怕誰？

新聞提到金管會召集八大公股行庫開會，要求不可以拒絕自住客。聽起來威風八面，但資深估價師陳碧源早就一針見血地指出關鍵：「金管會是『老師』，但財政部才是『爸媽』。」

八大公股行庫（台銀、土銀等）的人事權和考績，其實是掌握在財政部手裡。

這就像是學校老師（金管會）規定大家要「多借點書給同學看」，但爸媽（財政部）在家裡卻板著臉說：「你書包（資金）要是破了、成績（風險控管）退步了，我就扣你零用錢。」

在這種情況下，銀行行長們當然是選擇「聽爸媽的話」。除非財政部拿出具體的人事懲處或具體的免責條款，否則銀行為了自保，寧可少做生意，也不願意冒著風險去觸碰那條看不見的紅線。

這就是為什麼新聞喊得震天響，但第一線行員依然雙手一攤告訴你：「真的沒額度。」

二、 真正的魔王：銀行法 72-2 條與「水桶理論」

這場限貸風暴的核心，其實是一個簡單的數學問題，我們稱之為《銀行法》第 72-2 條的「天條」。

這條法規規定：「商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款之總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額之和之百分之三十。」

太饒口了對吧？我們換個比喻。

想像每一家銀行都是一個「大水桶」。

• 法規規定，這個水桶裡面的水，最多只能有 30% 用來借給房地產（包含房貸與建商土建融）。

• 現在的問題是，因為過去幾年房市太熱、房價太高，大家借的錢變多了，導致很多銀行的水都已經淹到 27%、28% 的警戒線（我們稱為「滿水位」）。

當水桶已經滿了，行政院長再怎麼喊「把水龍頭打開」，水就是裝不進去啊！硬裝進去只會溢出來（違法）。

所以，銀行現在面臨的不是「想不想借」的問題，而是「物理上能不能借」的問題。這也是為什麼他們開始挑客人的原因——既然額度有限，當然要留給信用最好、貢獻度最高（願意買理財產品）的 VIP 客戶。

三、 在混亂的市場中，你必須做對的這三件事

看懂了上面的結構性困局，你就會知道：期待政策救你，不如自救。

如果你現在（2024 下半年至 2025 年）有剛性需求非買不可，請務必嚴格執行以下三項「生存法則」：

1. 必簽！合約中的「房貸解約條款」

這是目前買房最重要的一張保命符。

在下斡旋或簽買賣合約時，請務必堅持壓入一條「以房貸核貸為前提」的解約條款。例如：

「若買方無法申請到成數 X成（不含信貸）、利率 Y% 以下、年限 Z 年之房屋貸款，則本合約自動解除，賣方應無息退還買方已付之所有價款。」

請注意，很多仲介或代書會用「我們會盡量幫你貸」來安撫你，千萬不要心軟。現在的市場，連銀行經理都不敢保證一個月後有錢借你。如果沒有這條款，一旦銀行貸不下來，你就得面臨「違約」，不僅買不到房，賠償金通常是總價的 10% 甚至更多，這對首購族來說是毀滅性的打擊。

2. 廣撒網！別只盯著「八大行庫」

很多台灣人習慣只找台銀、土銀、合庫這些公股銀行。但在「滿水位」的時期，這反而是最擁擠的窄門。

請開始把目光轉向以下兩類機構：

• 外商銀行與中小型民營銀行：他們的房貸結構與公股不同，有時候額度反而比較寬裕，雖然利率可能稍高（例如 2.4%~2.6%），但「貸得到」比「利率低」更重要。

• 農漁會信用部與壽險公司：這是不受《銀行法》72-2 條限制的化外之地！許多農漁會或保險公司都有承作房貸，且條件未必比銀行差。在非常時期，這是一條極具價值的替代道路。

3. 現實點！準備「新常態」的自備款

最殘酷的建議留在最後。請忘掉過去「自備兩成、貸八成」的美好時光。

在央行第七波信用管制與銀行風控趨嚴的雙重夾擊下，銀行對房屋的「鑑價」（估價）變得非常保守。你買 2000 萬的房子，銀行可能只估 1800 萬。就算他給你「八成」貸款，那是 1800 萬的八成（1440 萬），等於你實際只能貸到成交價的 72%。

建議行動： 進場前，請至少準備 30% 甚至 35% 的現金作為自備款。如果你的資金抓得剛剛好只有 20%，現在進場無異於走鋼索，一旦鑑價不如預期，那個資金缺口會讓你痛不欲生。

結語：在亂流中，做一個清醒的獵人

這波「房貸之亂」短時間內不會結束。政府的喊話是為了安撫民心，銀行的緊縮是為了生存自保。

作為購屋族，我們不必過度恐慌，但必須極度務實。現在買房，不再是比誰衝得快，而是比誰的「合約簽得安全」、「資金備得充裕」。

如果你做好了上述的三個準備，或許這反而是你議價的好時機——因為在這個大家都借不到錢的時候，你是少數帶著「真金白銀」入場的強勢買家。

祝大家都能在這波亂流中，穩穩地停泊在心儀的港灣。

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