房仲收了斡旋金後應提供哪些資訊？重點就在「不動產說明書」
在房市交易中，斡旋是一個關鍵且敏感的步驟。當買方決定出價時，交付斡旋金象徵誠意，也是交易談判的起點。然而，許多買方常忽略，當房仲收下斡旋金時，有義務提供一份詳盡的不動產說明書。這不僅是法律規定，也是買方保障自身權益的重要依據。
斡旋金是什麼？為何斡旋單不能少？
斡旋金是買方向賣方傳達購屋意願的金額，通常透過房仲保管。為避免交易糾紛，房仲須提供一份斡旋單（又稱出價意向書、預約書等），列明：
- 出價金額
- 付款方式（一次付款、貸款等）
- 交易時間表
- 成交與否對斡旋金去向的約定
- 退還機制
這是一份具法律效力的交易文件，是保障買方權益的第一道防線。
房仲在斡旋階段應提供的文件：不動產說明書
依《不動產經紀業管理條例》，在出價或簽約前，房仲必須交付不動產說明書。這份文件具備法律效力，由實地查驗與產權調查後產出，內容完整、資訊具參考性與法律效力。
◆ 建築本體與權利範圍
- 建物用途、格局、樓層、坪數、建材
- 所有權人及是否有共有人
- 車位類型（平面/機械）、登記權利狀況
◆ 土地與基地資訊
- 土地標示、用途分區
- 是否列管、徵收計畫
- 是否為公設比例過高的社區
◆ 成交條件與實價登錄
- 價格與付款條件
- 稅費負擔項目
- 最近半年內相似物件的實價資訊
◆ 其他重要細節
- 社區是否有殯儀館、變電所等嫌惡設施
- 是否為凶宅、曾發生火災或重大事故
- 房屋有無壁癌、漏水、傾斜等瑕疵
拿到說明書後的檢查重點：六大細節要留心
- 產權是否單純：避免共有人、抵押、查封等情況
- 違建風險：夾層、陽台外推是否合法
- 付款條件透明：包含總價、稅費分攤與付款時點
- 社區管理規範清楚：管理費用與特殊規定
- 居住環境檢視：周邊噪音、嫌惡設施狀況
- 凶宅紀錄查詢：可用「重大事故不動產查詢系統」進行查詢
不動產說明書中禁止出現的內容
依規定，說明書不得出現以下字眼或敘述：
- 「僅供參考」等模糊詞語
- 「銷售面積」、「受益面積」等不具體概念
- 與預售屋夾層相關不合法敘述
- 援用其他契約替代本說明
- 含有預測房價、行銷性文字
任何違規用語，都會降低說明書的法律效力，買方應特別留意。
專家觀點：資訊揭露完整性不容忽視
許多買方重視議價技巧與價格談判，但忽略斡旋階段是資訊不對稱風險的第一道防線。如果未審慎檢查不動產說明書，後續發現產權爭議、格局不符、或停車位問題時，往往已無法補救。
掌握完整資訊，是購屋前最有力的籌碼。
買方行動清單：斡旋前必看對照表
| 檢查項目 | 重點提醒 |
|---|---|
| 斡旋單內容 | 出價、付款、退費條款 |
| 不動產說明書 | 四大類資訊完整性 |
| 房屋產權 | 是否單一、無查封 |
| 周邊環境 | 是否有嫌惡設施 |
| 交易條件 | 稅費、付款時點 |
| 法規禁用語 | 確認說明書未違法 |
常見問答 FAQ
Q1：房仲可以不給不動產說明書嗎？
A：不行，依照法規，議價或簽約前必須提供，否則違法。
Q2：說明書上的內容不正確怎麼辦？
A：可要求更正並重新簽署；若已簽約，建議蒐證可申訴。
Q3：凶宅資訊沒寫在說明書上怎麼辦？
A：房仲有主動揭露義務，買方可查詢政府系統或要求說明。
Q4：我可以拍照或帶走不動產說明書嗎？
A：可以，建議完整保留紙本或電子檔案以利比對或存證。
Q5：說明書附有行銷語句會怎樣？
A：會削弱其法律效力，買方可拒簽或要求改正。
Q6：房仲說文件還在製作，我該等嗎？
A：建議等資料完整再進行下一步，避免資訊落差造成損失。
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