別被18個月騙了！2026換屋最大陷阱：時間變多，籌碼變少

18個月的真相：你並沒有更寬裕

很多人看到新聞會想：「太好了！有18個月可以慢慢賣舊房，不用被買方砍價了。」

清醒點。央行為什麼要延長？因為現在房市交易已經進入「慢動作模式」。以前簽約到撥款可能1個月搞定，現在因為銀行限貸、排隊撥款，隨便都要3到6個月。加上買方挑三揀四，舊屋掛售3個月沒人看是常態。

根據2025年底最新市調，雙北市中古屋的「去化天數」已經比前一年拉長將近40%。這代表多出來的6個月，只是剛好抵消市場變冷的成交時間，你並沒有比以前更寬裕。

更別忘了銀行的5P原則（借款人信用、資金用途、還款來源、債權保障、授信展望）。就算政策准了，如果銀行覺得你同時扛兩間房貸壓力太高，成數照樣砍、利率照樣加。這18個月，看得到不一定吃得到。

換句話說，央行給的是「名義上的時間」，但市場給的是「實質上的壓力」。當你以為自己多了半年緩衝，其實只是剛好打平市場變冷的節奏，一來一往之間，你的處境跟以前相比並沒有改善。

社宅大軍壓境：舊房子還能撐多久

如果你覺得房價會一直噴，那你可能忽略了2026年最大的變數——大規模社宅投入市場。

過去五年，台灣房價漲了超過30%，但實質薪資年成長率才1%。這種「貧血式漲幅」已經到頭了。現在從台北到高雄，數萬戶社宅陸續完工，這就像原本只有百貨公司，現在突然開了一堆高品質的社會福利中心。

當年輕人可以用相對低廉的租金住進全新社宅，誰還要去接手那間「屋齡30年、漏水、公設比又高」的中古屋？當剛性需求被社宅分流，舊屋流動性會變得極差。與其在18個月期限裡跟買方磨價格，不如趁早出手。

這不是危言聳聽。當市場上突然多出大量「物美價廉」的居住選項，傳統中古屋的比較基準就會被拉低。過去買家沒得選，現在買家選擇變多了，你的房子就從「剛需商品」變成「可替代商品」。

為什麼「先賣後買」才是真贏家

在股房大搬風的今年，現金流才是王道。選擇「先賣後買」有三個無法拒絕的紅利：

握有現金，你是大爺

現在是買方市場。當你手握賣掉舊屋的現金，走進接待中心，你是建商最愛的「淨身戶」。沒有二房限貸問題，沒有排隊撥款壓力，議價空間會比那些還要等舊屋賣掉才能付錢的人大得多。在這個資金緊縮的年代，「付得快」就是最強的談判籌碼。

規避「貸款天條」的風險

萬一先買了新屋，舊屋卻在18個月內因景氣反轉賣不掉，面臨的不只是違約金，還有央行的信用管制。到時候可能得被迫「跳樓大拍賣」來求現，那才是真的慘。與其把自己逼到牆角，不如一開始就把順序調對。

租房當過渡，其實是避險

很多人怕賣了房沒地方住。其實現在社宅與高品質租屋物件變多，短期租房（1-2年）能讓你有更充裕的時間挑選新房。在房價盤整期，等個半年再買，省下的房價價差可能夠付十年房租。把租房當成「戰略性等待」，而不是「無殼蝸牛的悲哀」，心態對了，決策就不會慌。

換屋族的行動建議

央行放寬到18個月，是為了給「實質需求」的人方便，不是讓我們繼續幻想房價會暴漲。

如果你正打算換屋，建議：

別等18個月倒數，第一天就要把舊屋掛上去賣。誠實面對價格，實價登錄如果是100萬，有人出95萬，在2026年的今天，可能該認真考慮。關注社宅進度，如果家附近有大型社宅要完工，那裡的租賃跟買賣市場會先迎來一波洗牌。

房市正在回歸居住本質。在這個轉折點，懂得靈活調度資金、不被18個月條款「套牢」的人，才能在2026年笑到最後。