親人贈與房屋後出售，要繳哪些稅？一次看懂「贈與」與「轉售」的差別
家人間贈與房產，是常見的資產安排方式，但後續若要出售，稅務面可不單純。以下整理「贈與房屋後再轉售」時會遇到的四種主要稅負，以及相關規定與常見誤解，幫助你避開稅務雷區，做出最適合的財務決定。
四大關鍵稅目
- 土地增值稅
- 房地交易所得稅
- 房地合一稅
- 贈與稅
1.土地增值稅
土地只要移轉，就會課稅。依照公告現值與增值額計算，稅率採 20%、30%、40% 級距。若符合自用住宅條件，可申請 10% 優惠稅率與最高 400 萬元免稅額。
自用條件需同時具備：
- 設籍且實際居住超過 6 年
- 房地未出租、未作營業用途
- 6 年內未用過自用優惠
2.房地交易所得稅
依《所得稅法》第14條之4規定，贈與取得的房屋轉售時，成本僅能採「贈與當時的公告現值與評定現值」，這通常遠低於市場價，導致課稅基礎拉高。
小提醒：不論是贈與還是繼承取得，出售時都只能用當時政府公告的現值當作成本，常常因此被課上不小的所得稅。
3.房地合一稅
只要是 105 年後取得的不動產，或 103 年起透過繼承／贈與取得、並於 105 年以後出售，就適用房地合一稅。
稅率按持有時間計算：
- 2 年內賣出：45%
- 持有 2～5 年：35%
- 5～10 年：20%
- 超過 10 年：15%
- 符合自住房地條件：10%
- 若符合條件且所得未超過 400 萬元：免稅
課稅公式：
（成交價－調整後成本－土地增值）× 稅率
4.贈與稅
贈與行為本身就可能被課稅。金額是用「公告土地現值＋房屋評定現值」合計計算，採 10%、15%、20% 累進稅率，年度免稅額為 220 萬元。
注意常見誤解：
如果短時間內把受贈的房屋賣出，政府只承認贈與時的低成本，會被高額課徵房地合一稅，完全失去原本「節稅」的期待。
延伸說明：
贈與稅和房地合一稅是兩種獨立課稅機制，繳了贈與稅，並不代表可以免除未來出售時的房地合一稅。
迷思破解｜贈與稅繳過，就不用再繳房地合一稅
錯誤觀念！即使當初已如實申報並繳納贈與稅，之後若有出售行為，仍需另繳房地合一稅。兩者分屬不同稅種，不會互抵。
知識傳媒結語
不少人以為贈與房產可以省稅，卻忽略短期轉售反而會引爆高稅負。建議在贈與前，先思考受贈人是否能長期持有，是否可適用自用優惠，這樣才有機會真正達到節稅目的。
